儒者厚 天下平

——访济南绿地泉景地产股份有限公司董事长刘岷
《城市开发》 2016年第02期   记者：赵伟强 徐洁

　　在中国，做房地产开发，了解一下刘岷还是很有必要的。
　　为什么这样说？
　　美国《财富》杂志曾报道过这样一组数据：在美国，中小企业的平均寿命不到7年，大企业平均寿命不足40年。而在中国，中小企业的寿命平均2.5年，集团企业的寿命平均7-8年。
　　而刘岷坐拥的绿地泉景年龄值，却足足翻了这个数字的五倍——生于1975年11月20日的它，今年已经41岁了。同时，作为绿地泉景掌舵人，刘岷见证这个公司成长的时间也足够长，自1983年入职，已有33年。
　　对普通人来说，一迈过四十的坎儿，便已是中年。折腾的人生虽未告完全落幕，但也开始盘算起提笼架鸟充斥的慢动作人生了。但在刘岷眼中，已41岁的济南绿地泉景地产股份有限公司（下文简称“绿地泉景”）却正当青年。
　　“2015年我们一共拿了450多亩储备土地，在绿地各地企业中也算多的了。”向来低调沉稳的刘岷没有按捺住，而这个“年轻力壮”的数字也确实让人吃了一惊。毕竟这一年，纵有楼市宽松政策的不断出台，但整个房地产行业净利润的下滑却是有目共睹的。
　　房子难卖，刘岷还拿了这么多地——“整体经济形势不好，但我认为这对房企来说却是不可多得的机遇。”刘岷像是古代山谷里放空的哲学家，别人都在想下一步如何把积压的库存清解掉，不顺势而为也就罢了，他却用这个空档来思考如何做更好的服务、建更好的房子。
　　无法评论对错，但时间总会证明的，就像时光带走英雄，最后留下青史。
　　刘岷这一年都很忙，推掉了很多会议，省内外的学习交流。“项目只有做实了，做出特色来，才能支持企业更好发展，绿地泉景要成为市场认可的企业，我们的一切都要按市场和客户需求来做才行”，用刘岷自己的话来说就是“终于在市场和人情间做出了抉择”。同时还搞了一些好玩的东西，像绿地泉景自己的创客空间，已经很有规模。但最主要的还是把路想清楚了——文化立企。
　　都说商人不可怕，最怕的是商人有文化。这句话对房企来说同样适用。走在街上，最怕见到“建座懂你的房子”这样的广告语。因为会驻足，会心动，会想绑定余生的所有积蓄来换购这样一份安定。
　　刘岷就是这样一个人，甚至更加“可怕”。众所周知，“双十一”是个全民假货扫荡日，而刘岷则有意将它之后的双十二打造为“全民孝贤日”。在刘岷眼中，社区环境应该是简单、平和、有人情味儿的，而绿地泉景近期做的一切都是在为这个理想目标奠基。“夜不闭户，道不拾遗，普世之民，欣乐太平”——刘岷希望他眼下正在打造的这个传统文化特色社区能成为中国房地产开发项目中的先行者，所以在去年12月12日，绿地泉景联合济南市文明办、济南日报报业集团、济南广播电视台及济南慈善总会推出了“济南十大孝子（女）评选活动”。刘岷希望这项在今年4月落下帷幕的道德评选活动，可以先培育出一定的社会传统文化氛围，接下来，用五年的时间在全省或更大范围推开来。“大道之行，天下为公。老有所终，壮有所用，幼有所长。”刘岷的情怀正在于此。
　　正如刘岷所推崇的，房子的问题上，学区不是首要的，而是社区间人与人的关系、人的素质提升是根本。阿那亚度假村“村长”马寅，地产公司总裁出身的他曾提到过，做地产项目的大忌是把情感和个人情怀带到项目中。但如果按照过去这种追求共性的逻辑做房子，阿那亚早就死了。于是他在阿那亚度假村中打造了与精神有关的建筑，如中国最孤独的图书馆、观鸟屋等。所以从阿那亚2015年10亿的销售额来看，刘岷着实很超前——“留住身体，更要安顿精神”。
　　而“全民孝贤日”的推广则是刘岷安顿精神的第一步，同步进行的还有绿地泉景的“五个一”工程：建立一个传统文化传播体系；打造一个传统文化交流平台；聚集一批传统文化良好资源；建设一批传统文化特色社区；做好一项传统文化幸福工程。通过“五个一工程”打造“建筑品质好、居住环境好、物业服务好、邻里关系好、社区文化好”的“五好社区”。通过这种富有文化、精神内涵的生活社区建设，实现绿地泉景服务品质更高档次的提升。
　　企业对外发展的大道铺好了，内部管理的纹路自然也应梳理清晰。但这项工作并没有听起来那么容易完成，譬如人才管制。刘岷赶着参加年末下一个总结会，于是简单透露了上一场会议中刚刚结束的中层以上干部管理能力360°测评结果。根据绿地泉景内部员工管理机制，年终360°测评的分数在96分以上可直接升职加薪，91分至95分加薪，81分至90分不变，76分至80分降薪，75分以下则直接降职降薪。且该结果不讨论，直接执行，完全走市场化管理竞争的路子。刘岷很有信心地告诉记者今年又有一批年轻人做得不错，提拔上新的岗位了。但这如此磊落痛快直接的管理模式背后，却是绿地泉景长达六年之久的改制之路。
　　改制由绿地泉景的历史遗留问题衍化而来，用刘岷的话说，“现在是终于看见它步入了快车道”。绿地泉景的前身为济南市房地产开发总公司，它是由1975年11月20日成立的济南市民用建筑统建办公室经多次更名而来，1983年响应政府城市建设综合开发的口号，改名为济南市城市建设综合开发公司，90年代初，成立了济南市房地产开发总公司。2009年9月8日经转企改制与绿地集团合作成立济南绿地泉景地产股份有限公司，其中绿地集团控股60%，自然人占40%股份，实行完全市场化的股份制管理模式。
　　在整个国企改制的过程中，最痛心疾首的莫过于老员工的去留问题。但刘岷的思路一直很清晰，“过去是人情大于市场，但现在就要考虑市场大于人情了。”因此，第一波大改制后，新人占比达到65%，原有的300多名职工中仅有190多人改制进入新公司，在山东地区率先实现了市场化人才招聘机制。这一步也为后来绿地泉景的打品牌、筑品质奠定了基础。
　　而做品质与品牌时，刘岷开始不遗余力与文化对接了。在刘岷看来，虽然商人逐利，但“利益”二字，却应换个顺序，即先益后利，先思考能够为别人带来什么好处，再考虑自己的谋利之径。这也是传统文化中所倡导的“利他”精神——别人好了，自己也会好，这就是所谓的“利他即利己”。
　　此外，这一年，刘岷还带领他的团队全力推进了市场化管理改革工作。
　　按照绿地泉景市场化管理改革确定的两个原则和一个目标——坚持对大股东负责、坚持对骨干员工负责，实现全面市场化管理目标，在赛普咨询公司的协助下，绿地泉景这一年完成了组织管控、绩效管理、薪酬、计划运营和权责流程等体系的建设、调整和优化。市场化管理改革彻底改变了以往束缚绿地泉景快速发展的“大锅饭”等陈旧思想，团队建设专业化、运营管理市场化，同时开发建设和内部管理能级也实现了快速提升。
　　根据绿地泉景的2015年工作总结报告，绿地泉景全年实现业务经营收入36.6亿元，其中房屋预售32.6亿元，房屋租金收入3500万元，综合产业收入3.6亿元；税收贡献3.5亿元；结算销售收入14.69亿元，利润总额1.73亿元，较年初预算增长30%。
　　那么，这个30%到底有多重？又有多少未来？
　　以目前绿地泉景打造的创客空间为例，刘岷透露，未来绿地泉景有意将自身的优势资源在该平台上开放。作为房地产企业开发的商业办公创客空间，绿地泉景目前致力于打造现代化办公服务体系，像智慧办公硬件设备和软件支持、产业信息大数据的支持等。目前，商办办公以轻资产企业居多，创意类企业林立，济南作为山东省省会，区域总部型企业密集。所以如何招集企业入驻，服务的核心作用凸显出来了。虽然目前场地是免费提供，资金由投资基金、产品众筹、政府扶持来解决，但市场机会将由平台开放资源解决，结合产业链上下游的资源。
　　再综合绿地泉景的文化牌，正如教育者所言，最适合放在大学和大学生之间的动词不是“教”，不是“培养”，而是“熏”。甚至在北大，也有“熏”出来的说法。那么，刘岷要用房子来“熏”人的思想显然是超前的——不出门，便可在邻里之间“熏”出来一个仪态万方、门第书香的袅袅女子与谦谦少年——换做你，还会抱怨这年头做三迁的孟母很难吗？
　　在当下国人不断媲美欧美国民素质、反思自我时，会“熏”人的房子可能已是该时机下最好的一张房企牌——这也就无怪乎为何它的寿命会超过美国大企业的平均寿命了。
　　所以，如此看来，30%好像远远不会止步。